กรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติในไทย: สิ่งที่ผู้ซื้อและผู้ขายควรรู้

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อการอ้างอิงเท่านั้น BoardDee เป็นแพลตฟอร์มลงประกาศซื้อขาย เราไม่ใช่สำนักงานกฎหมายและไม่มีส่วนร่วมในการซื้อขายใด ๆ กฎหมายและแนวปฏิบัติอาจเปลี่ยนแปลงได้ โปรดปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจทำธุรกรรมทุกครั้ง

คอนโดมิเนียมคืออสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวในประเทศไทยที่ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้เต็มรูปแบบ (freehold) ในชื่อของตนเอง สำหรับเจ้าของห้องชุดชาวไทย นี่หมายถึงกลุ่มผู้ซื้อที่กำลังเติบโตและมักให้ราคาดี — ถ้าเข้าใจกติกา บทความนี้สรุปทั้งฝั่งผู้ซื้อชาวต่างชาติและฝั่งผู้ขายชาวไทย

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้จริงไหม

ได้ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เช่นเดียวกับคนไทย โดยมีชื่อในโฉนดห้องชุด ขายต่อ ปล่อยเช่า หรือส่งต่อเป็นมรดกได้ ภายใต้เงื่อนไขสำคัญสองข้อ: อาคารต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามกฎหมาย และการซื้อต้องอยู่ในโควต้าต่างชาติของอาคารนั้น

โควต้าต่างชาติ 49% คืออะไร

ชาวต่างชาติทั้งหมดรวมกันถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร โดยนับตามตารางเมตร ไม่ใช่จำนวนห้อง ส่วนอีก 51% ต้องเป็นของคนไทย อาคารยอดนิยมในกรุงเทพฯ ภูเก็ต หรือพัทยา โควต้าอาจเต็มได้ ซึ่งจะทำให้ห้อง "ในโควต้า" มีมูลค่าสูงขึ้นสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

ตรวจสอบโควต้าคงเหลือได้โดยขอหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวจากนิติบุคคลอาคารชุด — เอกสารนี้ต้องใช้ในวันโอนที่สำนักงานที่ดินด้วย

ฝั่งผู้ขาย: ขายห้องให้ชาวต่างชาติต้องเตรียมอะไร

นอกจากเอกสารซื้อขายปกติ ผู้ขายควรรู้สามเรื่อง

หนึ่ง — ผู้ซื้อต่างชาติต้องโอนเงินค่าห้องมาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ธนาคารในไทยจะออกหลักฐานที่เรียกว่า FET (Foreign Exchange Transaction form) สำหรับยอดตั้งแต่ประมาณ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือหนังสือรับรองการโอนสำหรับยอดที่ต่ำกว่า ถ้าไม่มีเอกสารนี้ สำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนโอนให้ชาวต่างชาติ — ผู้ขายจึงไม่ควรรับเงินสดหรือเงินโอนภายในประเทศจากผู้ซื้อต่างชาติสำหรับค่าห้อง

สอง — เตรียมใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล และหนังสือรับรองโควต้าต่างชาติดังที่กล่าวไว้

สาม — ตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมและภาษีให้ชัดเจนในสัญญา:

ข้อควรระวัง: อย่ายุ่งกับโครงสร้างนอมินี

ชาวต่างชาติบางรายอาจเสนอให้คนไทย "ถือแทน" ไม่ว่าจะผ่านบริษัทหรือในชื่อบุคคล — อย่ารับเด็ดขาด ตั้งแต่ปี 2568–2569 หน่วยงานรัฐกวดขันเรื่องนอมินีอย่างจริงจัง มีการตรวจสอบบริษัทหลายหมื่นแห่งและดำเนินคดีจำนวนมาก ผู้ที่ยอมเป็นนอมินีมีความเสี่ยงทางอาญาไปด้วย จุดแข็งของคอนโดคือชาวต่างชาติซื้อได้ถูกกฎหมายอยู่แล้วภายในโควต้า จึงไม่มีเหตุผลที่ดีที่จะใช้โครงสร้างเสี่ยงเหล่านี้

คำถามที่พบบ่อย

ห้องในโควต้าต่างชาติขายได้ราคาดีกว่าจริงไหม? โดยทั่วไปใช่ เพราะเป็นช่องทางเดียวที่ผู้ซื้อต่างชาติถือกรรมสิทธิ์เต็มได้

ถ้าโควต้าต่างชาติเต็ม ขายให้ชาวต่างชาติได้ไหม? ขายกรรมสิทธิ์ไม่ได้ แต่ให้เช่าระยะยาวจดทะเบียนได้สูงสุด 30 ปี (อ่านเพิ่มเติมในคู่มือ Leasehold กับ Freehold)

ผู้ซื้อต่างชาติขอสินเชื่อธนาคารไทยได้ไหม? ยากแต่มีบางธนาคารให้ โดยส่วนใหญ่ผู้ซื้อต่างชาติชำระเป็นเงินสดจากต่างประเทศ

---

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย โปรดปรึกษาทนายความก่อนทำธุรกรรม

ลงประกาศขายหรือค้นหาคอนโดทั่วประเทศได้ที่ BoardDee