Leasehold กับ Freehold: ขายขาดหรือให้เช่ายาว แบบไหนเหมาะกับคุณ
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อการอ้างอิงเท่านั้น BoardDee เป็นแพลตฟอร์มลงประกาศซื้อขาย เราไม่ใช่สำนักงานกฎหมายและไม่มีส่วนร่วมในการซื้อขายใด ๆ กฎหมายและแนวปฏิบัติอาจเปลี่ยนแปลงได้ โปรดปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจทำธุรกรรมทุกครั้ง
ในตลาดอสังหาฯ ที่มีผู้ซื้อชาวต่างชาติ คำว่า freehold (ขายขาด/กรรมสิทธิ์) และ leasehold (สิทธิการเช่าระยะยาว) ปรากฏคู่กันเสมอ ราคาต่างกันได้ถึง 20–40% สำหรับทรัพย์เดียวกัน สำหรับเจ้าของทรัพย์ชาวไทย leasehold ไม่ใช่แค่ศัพท์การตลาด — มันคือเครื่องมือสร้างรายได้ก้อนใหญ่จากทรัพย์ที่ขายขาดให้ชาวต่างชาติไม่ได้ เช่น ที่ดินหรือบ้านพร้อมที่ดิน
Freehold คืออะไร
กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ตลอดไป จดทะเบียนในชื่อผู้ซื้อที่สำนักงานที่ดิน คนไทยซื้อ freehold ได้ทุกประเภท ส่วนชาวต่างชาติซื้อได้เฉพาะห้องชุดในโควต้าต่างชาติ 49% (อ่านคู่มือคอนโด) และถือกรรมสิทธิ์อาคารแยกจากที่ดินได้ในบางกรณี แต่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ไม่ว่ากรณีใด
Leasehold คือสัญญาเช่า ไม่ใช่กรรมสิทธิ์
สาระสำคัญที่ทั้งสองฝ่ายต้องเข้าใจตรงกัน:
- เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้สูงสุด 30 ปี
- สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปี
- ค่าจดทะเบียนรวมประมาณ 1.1% ของค่าเช่าตลอดสัญญา (ค่าธรรมเนียม 1% + อากร 0.1%)
- สัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้วผูกพันเจ้าของรายใหม่ — ขายที่ดินได้ แต่ผู้ซื้อรับภาระเช่าไปจนครบกำหนด
- ครบ 30 ปีแล้วสิทธิสิ้นสุด การต่ออายุคือการจดทะเบียนใหม่ตามความสมัครใจของเจ้าของ ณ เวลานั้น
สัญญา 30+30+30: ปิดฉากแล้ว
หลายปีที่ผ่านมามีการทำตลาด "เช่า 90 ปี" ด้วยสัญญาเช่า 30 ปีพ่วงคำมั่นต่ออายุอีกสองรอบ ในปี 2568 ศาลฎีกายืนยันชัดเจนว่าข้อตกลงต่ออายุล่วงหน้าเป็นเพียงคำมั่นส่วนบุคคลของผู้ให้เช่ารายเดิม ไม่ติดไปกับที่ดิน และส่วนที่เกิน 30 ปีใช้บังคับไม่ได้ — เจ้าของทรัพย์ที่เซ็นสัญญาลักษณะนี้ควรทราบว่าตนผูกพันตามกฎหมายเพียง 30 ปี ส่วนผู้เช่าที่จ่ายราคา "90 ปี" ควรทราบว่าจ่ายเกินสิ่งที่กฎหมายรับรอง ข้อเสนอแก้กฎหมายให้เช่าได้ 99 ปียังไม่มีผลบังคับใช้ ณ ปี 2569
มุมเจ้าของทรัพย์: ให้เช่ายาวดีไหม
ข้อดีคือได้รับค่าเช่าก้อนใหญ่ล่วงหน้า (มักจ่ายครั้งเดียวตอนจดทะเบียน) โดยกรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเรา และที่ดินกลับมาเป็นอิสระเมื่อครบสัญญา ข้อควรคิดคือที่ดินติดภาระ 30 ปี ขายต่อได้ยากขึ้น (ผู้ซื้อรับภาระเช่าไปด้วย) ราคาขายจึงลดลงตามภาระ และรายละเอียดสัญญาสำคัญมาก — เงื่อนไขการโอนสิทธิเช่า การให้เช่าช่วง การสิ้นสุดเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต ควรให้ทนายความร่างหรือรีวิวเสมอ
ตารางเปรียบเทียบ
| Freehold | Leasehold (30 ปี) | |
|---|---|---|
| ระยะเวลา | ตลอดไป | สูงสุด 30 ปี |
| สิทธิที่จดทะเบียน | กรรมสิทธิ์ | สิทธิการเช่าบนโฉนด |
| ขายต่อ | ตลาดเต็มรูปแบบ | เฉพาะระยะเวลาที่เหลือ มูลค่าลดลงเรื่อย ๆ |
| สินเชื่อ | ทำได้ | แทบไม่มี |
| ราคาโดยทั่วไป | ราคาตลาด | ต่ำกว่า freehold 20–40% |
คำถามที่พบบ่อย
สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนไหม? ต้อง มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปี
ขายที่ดินที่ติดสัญญาเช่าได้ไหม? ได้ แต่ผู้ซื้อรับภาระสัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้จนครบกำหนด
เช่ารวม 90 ปีทำได้ไหม? ไม่ได้ กฎหมายจำกัดที่ 30 ปี ส่วนเกินไม่มีผลบังคับ
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย สัญญาเช่าแต่ละฉบับต่างกันมาก — ให้ทนายความตรวจก่อนเซ็นเสมอ
ลงประกาศขายหรือให้เช่าทรัพย์ของคุณได้ที่ BoardDee